[에너지 전문 변호사] 태양광발전소, 풍력발전소 사업부지 임대차 계약서 작성시 유의사항
태양광발전소, 풍력발전소의 설치는 전기사업법에 의한 발전사업허가와 국토계획법의 개발행위허가를 득하게 되면 추진이 됩니다. 많은 공사비가 소요되고, 인허가 획득이 불확실하기 때문에 시행사나 발전사업주 입장에서는 초기에 사업부지를 매입하기 보다는 임대차계약을 체결하여 추진하는 경우가 많습니다.
사업부지 임대차계약서 작성시 유의사항에 대해 알아보겠습니다.
임대차기간은 재생에너지원의 종류별로 다양하나, 발전소의 내구연한, 상업운전 기간 만큼 책정하고 있고, 대부분 20년 또는 15년, 25년의 장기계약으로 체결합니다. 임대기간의 시점은 한국전기안전공사의 사용전검사일을 기준으로 하여 정하는 것이 좋습니다.
임대부지의 면적의 확정이 필요합니다. 사업부지의 임대차를 필지 전체면적으로 하는 경우가 많으나, 인허가 과정에서 사업부지가 제척되거나 환경영향평가, 사전재해영향성 검토과정에서 추가로 필요하거나, 불필요한 면적이 정해지고, 최종 허가도면이 완성되고 지자체에서 최종 개발행위허가가 이루어지는 경우 임대차면적을 확정하는 작업이 필요합니다. 따라서 최종 개발행위허가시 도면을 기준으로 임대면적을 정하는 것이 좋고, 이를 임대차계약에 반영하여 최종 확정하여야 합니다.
지상권 등 권리 확보 차원에서, 사업부지를 임차하는 경우 사업주나 시행사 입장에서는 임대부지인 관계로 지상물인 발전소 시설에 대한 권리가 불안정해지므로 임차부지에 지상권을 설정하기를 원하게 됩니다. 지상권은 공작물의 철거시인 20년 보다는 30년의 장기로 설정을 하고 있고, 이와 반대로 임차인 입장에서는 지상권 설정으로 인해 불안감을 느끼는 경우가 많아 사전 협의가 반드시 필요합니다.
공장 지붕 임대차의 경우, 공장의 지붕을 이용한 태양광발전시설을 설치하는 경우 공장주의 신용상태, 공장의 부도, 폐업 등 여러가지 위험요소가 있어, 공장을 운영하는 사업주 또는 법인의 신용상태, 공장 소유권 이전시의 안전대책을 반드시 세워야 하고, 공장주의 신용상태를 사전에 확인하는 절차 규정을 계약서에 마련하여야 합니다.
등기와 관련하여, 임대부지를 이용한 발전소를 운영하게 되더라도, 발전시설은 공작물이지 건축물에 해당하지 않아, 타인의 건물 또는 토지를 이용하는 경우라 별도의 소유권 보존등기가 어렵습니다. 반대로 지상권이나 근저당권 설정 등 다양한 권리 안전장치를 마련하는 것이 필요합니다.
임대차 종료시, 임대부지 사용이 필요없게 되거나, 임대차기간이 만료되는 경우 철거 및 원상회복의 문제가 발생합니다. 임차인보다는 임대인 입장에서 원상회복이 되지 않을 경우를 많이 걱정합니다. 따라서 임대차 계약시에는 반드시 철거비용 등을 고려한 보증금을 설정하거나, 철거 등 원상회복과 관련한 배상 문제, 토지오염 등 복구비 조항 등을 명시하여 계약서 작성을 할 필요가 있습니다.
법무법인 아인
신재생에너지(태양광, 풍력, ESS)전문변호사
박하영 변호사