통상 태양광발전소 분양계약을 맺은 후, 업체의 나몰라라식의 업무 진행이 있는 경우 사기라는 얘기를 하는 경우가 있습니다.
그러나, 태양광발전소는 그 규모에 따라 인허가 절차의 시간이 상당히 필요한 경우가 발생합니다. 특히 재해영향평가나 환경영향평가가 진행되는 대형 발전소의 경우에는 소규모 태양광발전소와는 달리 인허가 기간이 예상을 벗어나는 경우가 많습니다.
태양광분양계약이 분양사기에 해당하는지 몇 가지 사례를 통해 설명드리겠습니다.
공사착공일을 도과하는 경우
인허가 절차 단계에서 허가업무를 맡은 지자체나 허가관청(산업통상자원부, 전기위원회)의 보완, 재심의, 조치계획 제출 등을 이유로 개발행위허가가 지연되는 경우에는 사업주와 시공사간에 체결된 공사계약의 공사착공일이 도과되는 경우가 많습니다.
이런 경우에도 무조건 지체상금이 부과되는 계약서 조항이 있으면 문제가 없으나, 시공사의 책임이 아닌 대관업무 중의 행정허가관청의 지연의 경우에는 지체상금이 면제되는 경우로 정하는 공사계약, 공사도급계약이 대부분입니다. 이 경우는 분양사기라는 표현을 할 수가 없습니다.
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발전사업허가만 받아 두는 경우
전기사업법의 개정으로 인허가의제(복합민원)으로 진행되는 경우에는, 발전사업허가와 개발행위허가를 동시에 진행할 수 있으나, 소규모 발전소임에도 불구하고 발전사업허가증만 받아두고 개발행위허가를 진행하지 않거나 계약금을 받아둔 상황에서 잠적하는 경우에는 분양사기에 해당할 수 있습니다. 개발행위허가와 달리 발전사업허가는 그 비용이 소액이어서 분양사기를 일삼는 업체에서는 이를 이용하여 발전사업허가증을 받아두었다는 것을 핑계로 분양사기가 아니라는 이유를 대는 경우가 많고, 실제로 형사고소 시에는 무혐의결정이 나오는 경우가 많습니다.
공사계약서, 공사도급계약서와 달리 분양면적이 줄어든 경우
태양광 분양계약서에는 통상적으로 소규모 태양광분양이 많습니다. 일반적으로 100KW 미만급이거나 많아도 1MW이하 규모인 경우가 대부분인데, 토지를 포함하여 분양하는 경우입니다. 이 경우 토지매매계약서가 별도로 체결되는 것이 원칙이나 분양업체에서는 분양계약서에 토지대를 포함한다고만 명시하여 공사준공 후에 토지 부분에 대해 소유권이전을 하고 있는 실정입니다.
한편, 분양받은 면적과 달리 토지가 일부 줄어드는 경우도 있는데, 이 경우에도 분양면적이 줄어드는 경우에 토지대를 감액할지 여부에 대해서는 분양계약서에 구체적으로 명시해야 분쟁을 피할 수 있습니다. 그렇지 않고, 발전소 설비용량 100킬로와트만 확인하고는 토지의 소유권에 대해서는 명확히 하지 않아 줄어든 면적만 소유권 이전을 받는 경우도 발생합니다.
특히, 진입도로의 경우 여러 분양 태양광발전소가 연접하고 있는 경우에는 진입도로를 공유지분으로 하여 소유권이전등기를 받게 되는 경우도 있어, 향후 진입도로 공유관계로 인해 수분양자간 분쟁이 발생하기도 합니다. 이 경우에는 분양사기는 되지 않겠지만, 이전을 받지 못하는 토지는 민사상 부당이득이나 손해배상으로 돌려받을 수가 있습니다.
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이중분양, 깜깜이 분양의 경우
발전사업허가증을 시공업체 임직원 명의로 받아두었다고 하면서, 향후 수분양자 명의로 명의변경을 해주겠다고 하는 경우도 가끔 있습니다. 현재는 법령의 개정으로 상업운전개시신고 이후에만 발전사업허가의 명의변경이 가능합니다. 이러한 상황을 역으로 이용하여 분양대금을 착복한 후 사용전검사 및 상업운전개시신고 이후에도 발전사업허가 명의를 이전받지 못하는 경우가 있고, 이는 전형적인 이중분양, 깜깜이 분양 사기에 해당합니다. 실제로 전주의 s 업체에서 이러한 분양사기를 하여 전국적으로 수많은 피해자를 발생시킨 적이 있고, 저희 로펌(담당 : 박하영 변호사)의 고소대리로 분양업체 대표 및 임직원이 구속되기도 하였습니다.
이러한 경우는 분양계약이 아닌 태양광발전소의 매입계약 내지 양도양수계약을 정식으로 체결하고, 그 양수대금의 지급시기를 명의변경 시점으로 하는 등의 안전장치를 계약서에 명시하는 것이 가장 좋은 방법입니다.
임차부지를 이용한 분양계약 사기의 경우
태양광발전소는 토지 위에 설치되는 것이어서 토지소유권과 발전사업허가권, 발전설비 일체를 받아야만 사업을 안정적으로 할 수 있습니다. 그런데 사기분양업체에서는 농촌지역의 종중 땅이나 개인 명의 땅을 임대하여 허가를 받고, 사업부지인 땅 문제는 해결하지 않은채 분양을 진행하는 경우가 있습니다. 즉, 사업부지의 소유권을 온전히 이전받지 않거나 임대료 초기 1회분만을 납입하여 사업을 진행하게 되면, 향후 사업부지 토지주로부터의 철거 및 원상복구 요청에 대응을 할 수 없는 지경에 이르게 됩니다.
간단히 몇가지 태양광발전소와 관련된 분양사기 형태를 설명드렸습니다. 이러한 사기 분양을 일삼는 업체는 극소수입니다. 대부분의 재생에너지 시공/분양업체에서는 모두 열심히 고객의 니즈를 만족시키기 위해 노력하고 있습니다.
분양계약에 대해 자세한 법률상담은 언제나 계약서에 도장을 찍기 전이어야 한다는 점을 명심하고, 재생에너지 전문 변호사의 자문을 받는 것이 필수입니다.
법무법인 아인
신재생에너지 전문 변호사
박하영 변호사
